부린이 소액 투자, 갭투자 방법 절차 확인하여 내 집마련 해보자!
1. 내가 살고 싶은 집, 내가 보유한 현금(대출 포함, 디딤돌이나 보금자리론 같은 주담대 성격 대출 제외) 확인하기.
> 나의 직장 생활권 및 투자 가치가 높은 집을 찾아보는 것이 중요하다. 투자 가치가 높은 집이라고 함은 우리나라의 중심 생활권인 강남을 기준으로 얼마나 빨리 강남에 도착할 수 있는가로 생각하면 된다.
> 예를들어 현재 강남에는 3, 7, 9호선이 다니는데 강남에 환승하지 않고 한번에 30분 내로 갈 수 있는 곳과 한번, 두번 환승 하여 30분 내로 갈 수 있는 곳 중 어디가 상급지 일까? 또한 9호선 일반 열차 30분과 7호선 30분 어디가 상급지 일까? (9호선에는 급행이 있다. )
> 집을 담보로 받는 대출(디딤돌, 보금자리론 등)을 제외하고 내가 갖고 있는 현금과 내가 받을 수 있는 대출의 총 금액이 얼마인지 확인하기.
> 주의할 점은 22년 1월부터 DSR규제가 심화됨에 따라 신용대출을 받는 것이 내가 받을 수 있는 대출 총량을 줄여버릴 수 있다. 이를 잘 확인하여 조금이라도 더 받을 수 있는 방법을 고민하자.
2. 자금 계획 세우기
> ‘자금 조달 계획서’ 작성 및 증빙 준비(부동산 계약 완료시 부동산에서 자금 조달 계획서 작성을 위해 자금이 어디서 생겼는지 요구한다. 그때 증빙할 수 있도록 해야한다. 예를들어 부모님에게 1억을 받아 놓고, 근로 소득이라 함은 탈세가 된다. )
> 부모 자식간 증여는 5000만원까지 비과세 이고 차용증을 쓴다면 추가적으로 세금 없이 자금을 융통할 수 있다.
> 30살 이하인 경우 등기를 치는 과정에서 재직 증명서, 월급 내역(통장 사본), 원천 징수 내역 등을 요구할 수 있다.
3. 자금에 적절한 투자 물건 찾기
> 갭투자라고 함은 전체 매매가에서 전세 금액을 제외한 금액으로 해당 부동산을 매수할 수 있는 방법이다. 가령 4억짜리 물건에 전세금이 3억으로 셋팅 되어 있다면, 내 돈 1억으로 해당 물건을 매수할 수 있다.
> 갭투자는 전세가율이 높을때 사용하면 좋은 투자 방법이다. 위와 동일한 조건에서 전세가율이 만약 50%라고 하면 4억 짜리 집에 2억으로 전세가 맞추어져 있으니 나의 자본 2억이 필요한 셈이다. 이럴 경우에는 갭투자 보다는 주담대 받는 것이 더 맞는 투자 방법으로 아파트 매매가가 5억 이하이기에 투기 과열지구, 조정대상지역 각각 최대 60%, 70%까지 나오게 된다. 따라서 갭투자 보다는 주담대로 매수하는 것이 더 작은 자본으로 매수하는 방법이 된다.
(DSR에 따라 물건마다 최대 받을 수 있는 금액이 달라지기에 꼭 확인 해봐야 한다. 단순히 60% 나오겠지 라고 생각하면 안됨. )
4. 실거주시 담보 대출 적격 물건 찾기
> 한도 및 금리 확인하기. 내가 필요한 만큼 한도가 나온다고 하더라도, 금리가 너무 높아버려 매달 부담해야하는 비용이 감당할 수 없다면 그것은 나에게 맞는 투자 방법이 아니다.
> 주택금융공사에서 취급하는 상품인 ‘디딤돌, 아낌e보금자리론’ 들이 시중 은행보다 저금리에 고정금리로 상품을 판매하기에 이것들을 먼저 알아볼 것을 추천한다.
5. 전세끼고 투자하는 갭투자의 경우 주의 사항
> 임대차 계약 갱신 청구권 사용 유무 확인하기. 임대차 계약 갱신 청구권은 전세 계약 종료 6개월 전부터 행사 가능하다. 내가 만약 실거주할 목적이라면 해당 청구권을 거절할 수 있으나 그게 아니라면 최대 5%까지 밖에 전세금 인상이 불가하다.
> 전세를 끼고 산 물건의 경우 주택 담보 대출이 불가능하다. 엄밀히 말하면 불가능 한 것은 아니다. 단지 전세자 입장에서 담보 대출이 끼어 있는 집에 누가 들어와서 살겠는가.. 문제가 생기면 전세금을 못 받을 수도 있는데..
> 비과세를 받기 위한 전략 세우기. 조정 대상 지역 이상부터는 2년 보유 및 2년 실거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 전세만 계속 주면 비과세를 못 받는 것이다. 양도 차익 금액이 커지면 내는 세금 비율이 크게는 40%도 넘기에 그에 맞는 전략을 세워야한다.
6. 잔금 및 등기
> 매도자에게 잔금을 치루고 나면 이 집이 내것이라는 신고를 하기 위해 등기를 신청해야한다. 등기치는 것을 보통은 법무사에게 몇십만원 주면 다 해주지만, 인터넷에 조금만 찾아보면 셀프로 진행할 수 있다. 다만 매수자측 서류와 매도자측 서류 그리고 부동산 계약서 등을 철저히 준비해야한다. 단돈 몇십만원이라도 아끼고 싶다면 셀프로 하는 것을 추천한다.