공인중개사 과목 별 공부법 이것만 알아도 동차 합격!! 공인중개사 시험은 1년에 한 번 치르는 시험이기 때문에 한 번에 합격하는 것이 아주 중요하게 생각되어지며 아슬아슬하게 공부했다가 자그마한 실수로 떨어지게 된다면 1년을 더 투자해야 하기 때문에 조금 더 효율적으로 정확하게 공부하기 위해 많은 사람들이 공인중개사 인터넷 강의를 수강하고 있습니다. 오늘은 공인중개사 시험과목별 공부방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
공인중개사 시험과목
공인중개사 시험은 2차에 걸쳐 치르게 되며 시험 과목의 수는 1차 2과목, 2차 3과목 입니다. 참고로 2차 과목 중 하나는 두 과목이 하나로 통합되어 있기 때문에 2차 시험과목의 실제 수는 4과목이라고 할 수 있습니다.
공인중개사 시험은 과목도 많고 공부해야 하는 양도 많기 때문에 공인중개사를 준비하는 사람들은 가능한 한 빨리 시작해야 부담이 덜합니다.
공인중개사 합격률
공인중개사 시험 합격률은 20% 초반대로 진입하고 있는 상황이며 합격률이 하향 조정되고 있는 추세로 시험 난이도를 다소 높여서 합격자 수를 조절하는 것으로 보입니다.
참고로 2020년 31회 공인중개사 시험 합격률을 살펴보면 1차 합격률이 21.34%, 2차 합격률이 22.01%로 나타났습니다. 역시 1차와 2차 모두 과거 합격률과 비교했을 때 낮은 편에 속합니다.
공인중개사 시험 과목 난이도
| 시험 과목 | 난이도 |
| 부동산학개론 | ★★☆☆☆ |
| 민법 | ★★★☆☆ |
| 공인중개사법 | ★★☆☆☆ |
| 부동산 공법 | ★★★★★ |
| 부동산 공시법 | ★★★★☆ |
| 부동산 세법 | ★★★☆☆ |
시험의 난이도는 개인별로 차이가 많이 나지만 비교적, 평균적으로 살펴보겠습니다.
- 부동산학개론은 평소 경제, 경영 이슈에 익숙한 분이라면 과목을 이해하는데 크게 어려움은 없을 것입니다.
- 민법은 법률 용어 자체부터 난관으로 다가오지만 판례를 반복학습 함으로써 초반만 극복하면 무서운 수준은 아닙니다.
- 공인중개사법은 법에 대한 과목이지만 이해하지 못하는 부분은 드물며 암기량도 다른 과목에 비해 양호합니다.
- 부동산 공법은 무지하게 어렵지만 기초만 탄탄히 다지면 시험 때 선방할 수 있습니다. 워낙 어려운 과목이라 문제를 꼬아서 출제 하는 것은 아니고 기초를 아느냐 알지 못하느냐를 묻는 문제가 대다수입니다.
- 부동산 공시법은 지적법과 등기법으로 나뉩니다. 지적법에서 출제되는 문제는 한정되어 있어서 상대적으로 많이 쉽습니다. 다만, 등기법은 과목 전체 내용을 전부 이해해야 제대로 된 성적이 나옵니다. 한 챕터를 이해했다고 한 문제를 맞힐 수 있는 것이 아니고 문제 하나에 여러 챕터의 주제를 혼합해서 지문을 만드는 경향이 있습니다.
- 부동산 세법은 직접적으로 돈과 연관된 과목이라 흥미로운 부분이 많지만 생각보다 복잡하고 어렵습니다. 다만, 시험에 나오는 부분은 한정되어 있기 때문에 단기 암기로 성적을 바짝 끌어올릴 수 있습니다.
시험과목 공부방법
공인중개사 시험 과목은 1차 2과목과 2차 3과목으로 묶여 있습니다. 공인중개사 시험은 1차와 2차를 동시에 응시할 수도 있고 1차만 따로 응시할 수도 있습니다.
2차만 따로 응시하려면 지난해에 1차를 합격해야 응시 자격이 주어지며 1차 시험과 2차 시험은 동일한 날에 진행됩니다.
– 1차 공인중개사 시험과목 및 시간 : 부동산학개론 / 민법 및 민사 특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정, 시험 시간 : 9:30 ~ 11:10(100분)
– 2차 공인중개사 시험과목 및 시간 : 공인중개사법 / 부동산 공법 / 부동산 공시법 + 세법, 시험 시간(1교시) : 13:00 ~ 14:40 (100분)/ (2교시) : 15:30 ~ 16:20 (100분)
1차 공인중개사 시험
공인중개사 1차 시험 과목은 부동산학개론 40문항, 민법 40문항 합쳐서 80문항을 100분 동안 풀어야 합니다. 한 문항당 2.5점이고, 과목당 100점이 만점입니다.
두 과목 점수의 평균이 60점을 넘어야 합격이지만 주의할 점은 한 과목이라도 40점 미만이 되면 과락으로 불합격 처리가 됩니다.
예를들어 부동산학개론 37.5점(과락), 민법 100점을 받은 경우 2과목 평균은 합격 기준인 60점이 넘어가지만 부동산학개론 점수가 과락에 해당하기 때문에 불합격 입니다. 지금부터는 공인중개사 시험과목 1차 과목별 내용을 확인해 보겠습니다.
- 부동산학개론 : 부동산학 개요, 부동산의 개념, 용어, 특성
- 부동산 경제론 : 수요 이론, 공급 이론, 균형 가격과 균형량의 결정, 수요와 공급의 탄력성 경기변동 이론
- 부동산 시장론 : 부동산 시장, 입치 및 공간 구조론
- 부동산 정책론 : 부동산 정책과 정부의 시장개입, 토지정책, 주택정책, 조세정책
- 부동산 투자론 : 개요, 투자의 위험, 수익, 위험과 수익의 관계, 화폐의 시간가치, 투자 분석, 분석기법
- 부동산 금융론 : 개요, 대출제도, 증권, 투자회사
- 부동산 개발 및 관리론 : 부동산 개발의 개요, 이해, 위험분석과 투자분석, 재개발, 택지개발, 경제기반 이론, 부동산 관리, 건물의 내용연수와 수명주기, 마케팅
- 부동산 감정평가론 : 감정평가의 개요, 부동산 가치 이론, 감정평가 방식, 가격 공시제도
대학에서 경제학이나 경영학 과목을 공부했다면 어느 정도는 친숙하게 느껴질 것입니다. 반면에 관련 지식이 전무한 상태라면 가장 어렵게 느껴지는 과목이기도 합니다.
부동산학개론의 각 이론의 이름과 그 내용을 정확하게 숙지하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 예를 들어 어떤 이론에 대한 설명이 주어졌을 때 반사적으로 그 이론의 제목과 이론을 제시한 사람의 이름이 반사적으로 나올 수 있도록 연습하는 것이 중요하며 반대로 이론 제목이 주어지면 그 이론에 대한 설명 또는 이론을 제시한 사람의 이름 역시 반사적으로 나와야 합니다.
계산 문제도 다수 나오는데 기출문제 기준으로 30초 내에 풀 수 있을 것 같은 문제만 철저하게 준비하는 것이 좋습니다. 넉넉잡아 1분이 넘어갈 것 같은 문제는 계산 과정에서 틀릴 가능성이 있으며 이러한 유형의 문제까지 맞히려고 할 경우 공부 시간이 과도하게 늘어나고 심적 부담감이 커지게 됩니다.
실제 시험에서도 다른 문제를 풀 시간을 잡아먹게 됨과 동시에 답까지 틀리게 된다면 정신력을 심하게 흔들리게 만듭니다. 쉬운 계산 문제는 30초 내에 풀어서 다 맞추고 어려운 문제는 과감하게 찍는 것이 합격의 지름길로 가는 현명한 방법이 될 수 있습니다.
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- 민법 : 권리변동, 법률행위, 의사표시, 대리행위, 법률행위의 무효와 취소, 법률행위의 조건과 기한
- 물권법 : 물권법 일반, 변동, 점유권, 소유권, 담보물권, 용익물권
- 계약법 : 매매계약, 임대차 계약, 경매
- 민사 특별법 : 주택임대차 보호법, 상가건물 임대차 보호법, 집합건물의 소유 및 관리, 가등기담보, 부동산 실권리자 명의등기 등 부동산 법률에 관한 내용입니다.
우선 민법은 법률용어에 친숙해질 수 있도록 반복적으로 읽어보는 것이 중요하며 법률 분쟁에 대한 상황과 그 판례를 숙지하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 1차 공인중개사 시험 과목은 독학으로도 가능하지만 효율성은 떨어지므로 개념만 잡는데도 상당한 시간과 스트레스를 동반합니다.
인터넷 강의를 편안하게 들으면서 개념을 잡고 요약집이나 요약자료 위주로 반복 학습하는 것이 좋은 효율을 발휘합니다. 공인중개사 인터넷 강의는 고가의 강의이지만 잘 찾아보면 저렴한 강의도 많고 각종 행사로 저렴하게 수강할 수 있는 기회가 종종 있습니다.
사실상 공인중개사 인터넷 강의는 개념을 잡는 용도로 활용하고 공부는 스스로 하는 것이기 때문에 공부를 조금 더 재미있게 하고, 이해를 조금 더 쉽게 할 수 있는 강의는 어느 정도 가격이 있는 강의에서 찾을 수 있는 경우가 많습니다.
유료 공인중개사 인터넷 강의의 경우 에듀윌, 박문각, 해커스 등 다양한 강의 사이트가 있으니 전체적으로 확인해 보고 샘플 강의도 들어보면서 나에게 가장 잘 맞는 강의를 선택하시는 것이 좋으며 간혹 특별한 조건의 수업이 나오는 경우도 있으니 잘 살펴보시면 저렴한 가격에 좋은 강의를 들으실 수도 있습니다.
2차 공인중개사 시험
공인중개사 2차 시험 과목은 공인중개사법 40문항, 공법 40문항 합쳐서 80문항을 100분 동안 풀어야 합니다.(2차 1교시) 그리고 부동산 공시법(24문항)과 세법(16문항) 합쳐서 40문항을 50분 동안 풉니다.(2차 2교시)
공인중개사 시험 1차와 동일한 방식으로 3과목 평균이 60점을 넘어야 하며 한 과목이라도 40점 미만이면 과락으로 불합격 처리됩니다.
공인중개사법 : 100점 만점, 공법 : 100점 만점, 공시법 + 세법 : 100점 만점
공인중개사 2차 시험 과목은 3가지이지만 실제 공부해야 하는 과목은 공인중개사법, 공법, 등기법, 공시법, 세법으로 1차에 비하여 공부해야 하는 양이 약 2배가 넘어 전략적으로 준비하지 않으면 많은 양에 지쳐서 포기할 수도 있습니다.
공인중개사법
- 공인중개사 법령 : 개요, 시험 제도, 정책심의위원회, 중개사무소 개설등록, 중개업무, 중개 계약 및 부동산 거래정보망, 개업 공인중개사의 의무 및 책임, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 손해배상 책임과 반환채무이행보장, 중개보수, 공인중개사협회, 포상금, 교육, 행정처분, 벌칙
- 개별적 중개실무 : 부동산 중개계약서, 중개대상물 조사 및 확인, 계약 체결 후 절차, 경매, 공매, 매수신청 대리인 등으로 공인중개사법은 2차의 고득점 전략 과목으로 알려져 있습니다. 단순 암기가 핵심이며 공부 양이 상대적으로 많지 않지만 고득점이 가능한 과목입니다.
공법
- 국도의 계획 및 이용에 관한 법률 : 광역도시계획, 도시 군 기본계획, 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역, 지구단위계획, 개발행위의 허가, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 도시 군 계획시설사업
- 도시개발법 : 도시개발구역의 지정, 사업자 및 실시계획, 시행, 비용 부담
- 도시 및 주거환경 정비법 : 정비구역 지정, 사업의 시행, 정비 기반시설의 설치
- 건축법 : 건축물의 건축, 철거, 멸실 신고, 대지 및 도로, 구조 및 재로, 건축물, 협정, 보칙
- 주택법 : 건설, 공급, 리모델링
- 농지법 : 농지의 소유, 이용, 보전
공법은 마의 영억으로 그 깊이는 끝이 없으며 공법의 큰 틀인 체계를 전부 이해하고 있어야 문제를 제대로 풀어낼 수 있습니다.
그렇기 때문에 체계를 제대로 잡아주는 강사의 강의를 듣는 것이 중요하며 공인중개사 공법에서 유명한 두 분의 체계도 강의를 듣고 초고밀도로 함축 요약된 체계도 교재 위주로 정리와 암기를 하는것이 좋습니다. 참고로 공법에서 체계도 강의는 정말 도움이 많이 되는 강의이니 바쁘다고 그냥 넘어가지 마시고 수업을 찾아서 꼭 들어보시기 바랍니다.
부동산 공시법
공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률, 지적공부, 도지의 이동, 지적정리, 측량, 부동산 등기법, 등기권리에 관한 등기 등 개인적으로 많은 시간과 노력을 들인 과목입니다.
각 주제가 유기적으로 연동되어 문제가 출제되기 때문에 전체를 이해하고 있어야 점수가 나오는 과목입니다. 전체 내용을 수차례 반복 학습을 하고 난 다음에야 감이 잡히게 되며 마지막이 되어서야 과목에 대한 자신감을 가질 수 있습니다.
부동산 세법
- 조세 : 조세, 납세의무의 성립, 확정, 소멸
- 지방세 : 취득세, 등록면허세, 재산세
- 국세 : 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세
부동산 세법은 16문항만 출제가 되지만 공부해야 하는 양은 다른 과목과 비슷합니다. 의도적으로 최소한의 시간만 투자하고 절반만 맞추자는 전략으로 공부하여 가볍게 이론 강의를 듣고 시험에 자주 출제되는 부분에 대한 고밀도 요약 자료만 시험일이 가까워졌을 때 집중적으로 암기를 하면 많은 도움이 됩니다.
공인중개사 시험 요약
* 1차 공인중개사 시험 과목 : 부동산학개론 / 민법
– 평균 60점 이상 합격 (40점 미만 과목이 하나라도 있으면 불합격)
* 2차 공인중개사 시험 과목 : 공인중개사법 / 부동산 공법 / 부동산 공시법 + 세법
– 평균 60점 이상 합격(40점 미만 과목이 하나라도 있으면 불합격)
공인중개사 시험은 과목이 많아도 독학으로 합격이 가능하지만 정말 독하게 준비해야 합격이 가능할 것으로 보입니다. 중도포기 가능성과 막대한 공부 시간, 스트레스가 더해질 수 있습니다.
공인중개사 인터넷 강의를 들으면서 개념을 이해하고 강사님이 주는 요약자료를 기본서로 해서 반복적으로 보는 것이 개인적으로는 가장 효율적인 방법이라고 생각합니다. 시중에 나오는 실제 기본서는 한 과목에 600 페이지를 육박합니다. 6과목을 모두 합치면 약 3,600 페이지인데 모든 내용을 이해하고 암기하는 것은 현실적으로 많이 어렵습니다.
공인중개사 시험 과목별 유명 강사의 샘플 강의를 들어보시고 나와 맞는 강사와 업체를 선택해서 패키지로 수강을 하는 것이 시간과 비용 면에서 효율적입니다. 각 강의 사이트마다 좋은 조건의 가격을 제시한 강의가 수시로 진행되기 때문에 천천히 모두 둘러보시고 가장 합리적인 가격의 패키지 수업을 선택하는 것도 중요한 팁 중 하나입니다.
공인중개사 시험을 이제 막 준비하신 분은 여러 공인중개사 학원에서 주관하는 설명회를 찾아서 들어보시고 공인중개사 용어집도 구해서 읽어보시면 공인중개사 공부를 처음 시작하는데 많은 도움이 될 것입니다. 감사합니다.