전세가율 = 전세가 / 매매가 * 100
(ex, 30,000/50,000 * 100 = 60%)
전세가율이 높다는 의미는 매매가 대비 전세가가 높다는 말,
전세가율이 낮다는 의미는 매매가 대비 전세가가 낮다는 말.
전세가가 민감하게 움직이는 시기는 해당 지역의 대규모 아파트 입주 물량이 쏟아질때.
전세가율에 대한 해석 (feat. 보조 지표)
전세가율이 낮다는 2가지 의미
1) 입주 물량이 너무 많다.
2) 매매가가 너무 높다.
> 전세가는 가만히 있는데, 매매가만 높아지면 전세가율이 낮아진다.
전세가율이 높다는 2가지 의미
1) 입주 물량이 없다.
2) 매매가가 너무 움직이지 않는다. (시장이 과열되지 않았다. )
> 매매가와 전세가가 얼마 차이나지 않기 때문에 갭투자하기 적기.
> 따라서 전세가율이 높다면 집을 사도 좋은 시기.
전세가율을 확인할 수 있는 곳?
> 통계청(KOSIS, 유형별 매매가격 대비 전세가격 비율)
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2016년은 박근혜 (전)대통령 임기 시절로 국민들에게 빚을 내서 아파트를 사라고 한 시점이다.
2017년 5월부터 현 정권인 문재인 정부가 집권을 시작하였다.
전세가율에 대해 공부를 시작하면서 2016년부터 2021년 9월까지 수도권 주요 지점들의 아파트 전세가율이 궁금했고, 통계청에서 월별 데이터를 내려 받아 연별로 바꿔 계산을 해보았다.
위에서도 알아보았듯, 전세가율이 낮아지면 매매가 높아졌다는 것에 대한 의미로 2016년에서 2021년 9월까지의 전세가율이 점점 낮아지는 것을 확인했다.
한가지 의외인 점은 강남지역의 전세가율이 용산보다 높다는 것이고, 과천 지역의 전세가율이 엄청나게 낮다는 것이다.
전세가율 지표를 이용하면 각 지역별 저평가 지역은 어디인지 고평가 지역은 어디인지 알아볼 수 있는 지표가 될 수 있겠다는 생각이 들어 앞으로 부동산에 대한 의사결정이 필요할때 적극 활용할 예정이다.
> 통상적으로 전세가율 70%를 매수 적기로 본다.
단!! 전세가율을 70%라는 기준 선을 긋고 생각하지말고, 내 관심 아파트의 ‘역대 매매가 대비 전세가 비율’을 알아보자.
(ex, 마포 래미안 푸르지오 역대 최고 전세가율은? 75%)
> 마래푸를 매수하고 싶을때 기준점을 위 역대 전세가율로 두고, 만약 현재 70%라면 매력적인 구간으로 생각해 적극 매수라는 판단이 설 수 있다.
> 역사적으로 전세가격, 매매가격 차이가 얼마 안날 수록 가격이 항상 올라갔다.
> 전세는 투자와 투기가 아닌 실용가치임을 잊지말자. 전세가가 비싸면 비싼덴 이유가 있다.
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내가 보유한 아파트 전세가율 계산
(매매시점) 17,000/25,000*100 = 68%
(현재시점) 17,000/40,000*100 = 42.5%
> 동일 단지 내 전세가가 쫓아가지 않는다면 투자 적격 시기로 보기는 어렵다.
> 현 전세 가격(23,000만원)으로 계산하여도 57.5%로 투자 적격 시기는 아닌듯 하다.
