부동산(아파트)

재개발 재건축 차이, 추진 일정별 투자 적절 시기 찾기

signedinfo 2021. 11. 29.
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재개발 vs 재건축
재개발: 인프라는 양호하나 해당 아파트 노후화 개선 사업
재건축: 인프라도 열악하고 해당 아파트도 노후화로 인한 개선 사업


재개발: 정추조사관
> 정비구역지정, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분
재건축: 안추조사관
> 안전진단, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분

이미지 출처: 똑똑한 부동산 투자, 저자 정지영(책)


1. 정비기본계획, 정비구역지정, 추진위원회승인
1-1) 정비기본계획이 수립된 후 재건축 사업의 경우 안전진단 진행 (재개발 해당 무)
1-2) 정비구역 지정
1-3) 추진 위원회 승인을 위해 '토지 등 소유자'의 과반수 동의 필요

2. 조합설립, 시공자 선정 단계
> 조합 설립을 위해 주민들에게 동의서를 받기 시작
2-1) 재개발: 토지등 소유자의 3/4 이상, 토지 면적의 1/2이상 동의
2-2) 재건축: 전체 구분 소유자의 3/4 이상, 각 동별로 과반수의 동의

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3. 사업시행인가, 종전자산 평가, 분양신청
3-1) 사업시행인가 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되어 사업시행인가와 함께 본격적인 사업 시작.
3-2) 종전자산 감정평가 실시 > 소유자들이 갖고 있는 부동산의 가치를 평가하는 행위
> 부동산의 가치가 높을 수록 조합원 분담금이 줄어듬.
3-3) 조합원 분양신청 > 조합원 분양 계약을 진행하는 것이 아니라, 조합원들의 희망 평형을 신청 받고, 완료시 조합원 분양 세대수와 일반 분양 세대수와 일반 분양 세대수가 정해진다. 이를 토대로 관리 처분 계획을 작성
3-4) 사업 시행인가가 이루어지는 시기로, 사업의 중단 가능성이 거의 없는 단계
> 투자 수익을 어느정도 예측할 수 있기에 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍


4. 관리 처분 계획, 이주 철거, 동 호수 추첨, 착공
사업 진행의 불확실성이 제거된 시점으로 수익성이 거의 공개되었기 때문에 매력적인 투자 타이밍 아님.

5. 일반분양, 준공 입주, 이전고시 및 청산 단계
> 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 되오 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기로 일반 분양 청약에서 떨어진 실수요자나 분양권 투자자들이 조합원 입주권에 관심을 보이는 경우가 많다보니 입지가 우수한 단지는 프리미엄이 형성 된다.

2021.11.29 - [재테크] - 재개발 재건축 사업성 좋은, 저평가 물건(아파트) 찾는 방법

 

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