경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대에 대해 알아보겠습니다.
경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대 정보
위치: 경기도 성남시 분당구 야탑동 334,
경기도 성남시 분당구 야탑동 335
야탑중학교를 기준으로 땅이 나눠져 있다.
면적: 35,790.9㎡(약 10,826평)
35,011㎡(약 10,590평)
사용승인일: 1995년 08월 (29년차)
주구조: 821-824동: 철근콘크리트조피시조 (pc공법)
나머지: 철근콘트리트
용도: 제3종일반주거지역
용적률: 214%
대지지분:
16평 7.01
22평 9.78
27평 11.75
30평 13.18
36평 15.65
37평 16.06
47평 20.49
세대수: 2,136
바로미터(매매가 기준, 대지지분 평당 가격)
16평 > 7.4억 기준. 10,548
22평 > 9.5억 기준. 9,708
27평 > 11억 기준. 9,354
30평 > 12.2억 기준. 9,253
36평 > 13.5억 기준. 8,621
37평 > 14억 기준. 8,715
47평 > 15억 기준. 7,318
>> 역설적이게도 평수가 작을 수록 대지지분 가격이 높다. 큰 평수일 수록 저평가라는게 이러한 대목인듯 하다.
경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대는 지구단위계획 구역으로 제3종일반주거지역에 해당한다. > 지구단위계획 구역은 도시 자체를 계획하에 만들어진 도시를 의미하며, 이는 1기 신도시에 해당하는 곳이다.
장미마을 8단지 현대아파트 / 출처: 다윈중개
장미마을 8단지 현대아파트 / 출처: 다윈중개
경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대에서 가장 가까운 지하철은 야탑역으로 도보 9분으로 준역세권이며, 신호등 하나만 건너면 초등학교가 있다. (도보 8분)
> 단지 바로 앞에 여수천이 형성되어 일부 동에서 보이는 천뷰가 로얄동을 만들듯 하다.
경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대는 821-824동은 PC구조로 지어졌다. > 아파트가 지어지는데는 2가지 공법 rc, pc가 있다.
간단히 말해 공사기간 단축, 비용 절감 목적으로 만들어진 공법이 PC 공법이다.
> PC 공법으로 지어진 아파트를 조립식 아파트라 칭한다.
PC공법의 가장 큰 단점은 콘크리트를 미리 만들어 와서 접합을 한다는 점인데, 우리나라에서는 4계절이 뚜렷한 만큼 계절 변화가 발생함에 따라 접합 부분에 하자가 다수 발생하였다.
> PC 공법으로 지어진 노원 상계 주공 8단지의 경우 1988년에 지어져, 2005년에 안전진단을 통과하고 2020년 신축 아파트(포레나노원)로 재건축 완료되었다. 즉 pc공법으로 지어진 아파트가 안전진단을 수월하게 통과할 확률이 높다는 의미이다.
경기도 성남시 분당구 야탑 장미마을 장미현대는 용적률이 200% 초반으로 조금 아쉬운 부분이 있지만, 초품아 단지이며 미래 가치의 대부분을 차지하는 입지적인 측면을 생각하면 제3종일반주거지역에 해당하는 최대 용적률 300%를 한다고 해도 어느 정도 사업성이 나올 것으로 예상한다.
> 성남시 조례에 따르면 역세권 반경 500m이내, 대상 토지 1/2이상이 커버될 시 청년 임대 주택 인센티브로 +100% 용적률을 추가할 수 있다. 다만, 100%의 용적률 중 50%는 청년 임대 주택을 반드시 지어야 하지만 장미마을 현대 같은 경우 현재 용적률이 높아 사업성이 안나온다면, 위와 같이 사업성을 늘리는 방법도 있다.
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