요 근래에 대선과 대출 규제가 맞닿으면서 집 값이 드디어 하락하는게 아니냐, 드디어 부동산 폭락이 시작되는거 아니냐 라는 말들과 관련 인터넷 기사가 쏟아지고 있다.
그래서 부동산 하락이 맞는지, 그에 대해 언급되는 대우 푸른 마을 인덕원 대우 아파트가 하락에 의한 집 값 하락이 맞는지 알아보겠다.
평촌 푸른 마을 인덕원 대우는 2001년도에 지어져 현재 21년차 아파트다.
총 1,996세대로 구성되어 있으며, 용적률은 337%이다.
평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트가 다른 곳에 비해 엄청난 집중을 받는 이유는 바로 GTX C노선과 월판선이 인덕원역에 들어서기 때문이다.
월판선이 현재 대중에는 크게 알려지지 않았지만, 월판선 역시 준 GTX급인 것을 간과해서는 안된다.
> 일반열차 시속 71km/h, 급행열차 시속 107km/h
9호선 급행(46.8km/h)
급행의 경우 GTX의 평균 시속(100km/h)보다 빠른 수준이다.
송도역에서 판교역까지 약 30분이면 도착할 수 있다.
집 값을 상승시키는데는 여러가지 요인이 있지만 가장 큰 요인은 수요라고 생각한다.
그렇다면 이렇게 겹겹이 호재가 있는 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트가 갑자기 하락 시그널을 보내고 있는걸까?
> 우선 최근 매매 동향을 보자.
최근 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트 매매 동향이다.
확실한 것은 7,8월에 일어난 11억 12억 매매보다 그 이후 8-12월 사이 일어난 매매 가가 9억대로 2-3억 낮아졌다는 사실이다.
그렇다면 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트가 보여주는 부동산 전반적인 하락 시그널인지, 부동산 폭락이 발생하는 것인지 인덕원 인근 주변 단지 시세도 한번 알아보겠다.
인덕원역과 가까운 거리에 위채해 있는 관양동 동편마을 4단지 거래 내역이다.
해당 아파트에서는 매매가 폭락, 부동산 하락 시그널을 찾아볼 수 없다.
> 관양동 동편마을 4단지만 그럴 수도 있으니 다른 인덕원역 주변에 위치한 아파트도 살펴보자.
관양동 인덕원마을 삼성 아파트이다. 하락하는 시그널이 보이는가?
> 필자가 보기엔 하락 시그널 보다는 우상향하는 차트가 더 눈에 띈다.
그렇다면 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트에서 발생한 하락 거래는 무엇일까?
필자의 생각에는 2개의 거래가 잘 못 판단 된 높은 가격의 거래가 주된 이유라고 생각한다.
그렇게 생각하는 이유는 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트의 용적률을 보면 300%를 초과하였으며, 지어진지 30년이 넘지도 않았다.
신축 아파트가 아닌 구축 아파트의 경우 아파트 가격에 상승을 이르키는 외부적 요인(개발 호재 등)을 제외하면 노후화로 인한 재개발, 재건축이 될 것이다.
그러나 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트는 아직 지어진지 20년 밖에 되지 않았고, 용적률이 300%가 넘어 재건축시 사업성이 나오지 않는다.
주변에 준 신축인 관양동 동편마을 4단지 32평이 실거래가 13억이니, 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트의 11억 12억은 시장 경제 논리상 맞지 않은 금액이라고 생각한다.
> 매수자의 잘 못 된 판단에 의해 발생한 해프닝 일명 패닉 바잉 사태라고 생각한다.
항간에서는 평촌 푸른 마을 인덕원 대우 아파트를 두고 드디어 부동산 하락기가 시작되었느니, 부동산 폭락의 전초전이라느니 말들이 많지만 나는 그렇게 생각하지 않는다.