부동산에는 사이클이 있다. 그러나 2번째 이미지와 같이 사이클이 sin 그래프와 비슷하게 움직이는 것이 아니라, 해당 이미지에서 45도 정도 기울인 후 sin 그래프와 같이 움직인다.
> 장기적 우상향을 의미
아파트 가격 자체가 우상향한다는 대전제를 깔고 가야한다.
> 대외 요소를 제외하고 아파트의 구성요소를 러프하게 콘크리트, 철근, 인건비, 토지로 이루어졌다고 하면 과연 10년, 20년, 30년 뒤에 가격이 안오를까?
오를 수 밖에 없다. 고로 아파트 가격은 우상향한다.
그렇다면 y=x 차트와 같은 꾸준한 우상향이 아니라 왜 sin 그래프와 같은 상승기, 하락기가 반복되는가?
> 대외적 요소 때문이다. 바로 공급 혹은 정책적 사유 등
부동산 가격이 하락하는 시기에 공급자들은 어떻게 행동할까?
> 공급을 안한다. 공급 예정 물량이 있다면 최대한 미룬다.
>> 시장 참여자(매수자 등) 입장에서 아파트 가격이 하락할게 눈에 보이면 매수하겠는가? 절대 안한다. 고로 미분양이 발생하게 되고, 미분양은 건설사들에게 재정적 적자를 발생시킨다.
> 세대수가 점점 분가를 하고, 각종 요지에 살고 싶은 수요는 있으니 이 사람들로 인해 전세 수요는 끊기지 않는다.
>> 공급이 부족함에도 공급을 하지 않는다. 위 사람들의 전세 수요로 인해 전세가액이 올라가게 되고, 전세 물량은 씨가 마른다.
> 하락시기이기에 아파트 매매가는 눌리게 되고, 전세가율이 7-80%까지 상승하게 된다.
>> 전세 수요자 입장에서 보면 전세가는 계속 오르고, 전세 물량은 없고, 매매가와 전세가가 얼마 차이 안나기에 ‘더럽고 치사해서 그냥 집 사고 말지!’라는 마인드가 생긴다.
> 집 값 하락으로 인해 공급을 최대한 미뤘고, 안했기 때문에 2-3년 뒤 입주 물량이 없다. 이것이 집 값 상승을 야기 시킨다.
부동산 상승기에는 실거주자, 투자자 등 많은 사람들이 시장에 참여한다. 그러나 무한하게 상승은 불가하기에 또 다시 꺽이는 순간이 온다.
> 공급자들은 처음에는 미분양날 것을 대비해 좋은 입지에 똘똘한 한채를 잘 만들어 분양한다. 그러나 시간이 지나면 대충 만들어 공급(오피스텔, 생숙)한다. 입지가 안좋은 곳임에도 불구하고 자이 간판이 달리면 완판되기 일 수이다.
>> 이렇게 공급이 과해지면 미분양이 발생하고 이것이 다시 하락을 불러 일으킨다. 이게 반복되는 것이다.
그렇다면 현재 서울의 상태는?
> 2번째 이미지 4번의 의미는 기울기가 0으로 상승률이 0이라는 것이가. 현재 서울의 1년간 상승률은 13%이며, 최근 3개월 월간 상승률은 1%이다. 그러므로 현재는 4번과 같은 상황이라고 할 수 없다.
>> 각종 언론에서 드디어 집 값이 떨어진다라고 하고 있으나 으는 틀린 말이다.
4번과 같은 상황이 오려면 전세가가 안올라야한다. 전세가가 하락한다는 이야기가 나와야 매매가의 안정을 야기 시킨다.
> 시장 참여자가 집 값이 떨어지는게 보이니까 매수보단 좀 지켜볼까? 라는 시그널.
