안녕하세요. 오늘은 연말정산에서 비중이 가장 높은 주택공제에 대해 알아보겠습니다.
주택 공제의 종류에는 먼저 임대자와 세입자 측면에서 구분을 할 수 있으며, 세입자에서는 월세인가 전세인가에 따라 구분을 한번 더 할 수 있습니다. 임대자 측면에서는 1주택자 기준으로 말씀드릴 테니까 이점 참고해주세요!
참고로 1주택자일때 조건들이 조금 있기는 하지만 소득공제 측면이 가장 크다고 할 수 있다. 따라서 절세 관점에서 봤을 때 월세를 사는 게 이득이 되는지, 전세를 사는 게 이득이 되는지, 주택을 매수하는 게 이득이 되는지 작지만 비용을 따져볼 필요도 있다.
각 항목별 공제 대상이 되는지는 국세상담센터를 통해 확인할 수 있다.
국세상담센터
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이미지 출처: 세계일보
세입자, 전세
세입자로 전세를 살 경우 전세대출 원리금에 대한 일부 상환금액과 해당 년도에 청약통장에 납입한 납입금액을 소득공제받을 수 있다. 그래서 연단 위 계획을 세워 다달이 적정 금액에 대한 전세대출 금액을 상환하는 것이 절세에 도움을 준다.
얼마나 절세가 이루어질 수 있는지 예시를 통해 알아보겠습니다.
Ex) 전세 2억 오피스텔에 입주하기 위해 자기 자본금 8천만원, 전세자금 1.2억 (2.5%)을 대출받고자 합니다.
국세상담센터를 통한 공제조건(무주택 등 )을 만족한다는 전제 하의 계산입니다.
1. 매월 10만원씩 청약 통장에 납입할 경우 1년 총액 120만 원이 납부되어 해당 금액의 40%인 48만 원이 공제된다.
> 전체 공제 한도 300만원 중 48만 원을 제외한 잔여 한도 금액은 252만 원이 된다.
2. 252만원을 세액 공제받기 위해 전세금 대출 상환액으로 252/0.4 = 630만 원이 된다.
3. 전세자금 1.2억에 대한 2.5% 이자는 연 300만원이다.
4. 즉 630만 원 중 이자로 300만 원을 납부하면 원금은 330만 원만 납부하면 된다.
5. 전세대출을 2년 만기로 잡을 경우 330만원 * 2(년) = 660만 원
6. 추가 가용 시드가 없다는 전제하에 진행하기에 660만 원을 납부하기 위한 1.2억을 대출하는 것이 아니라 러프하게 1.3억을 대출한다.
7. 대출 실행 후 330만 원을 대출 실행 직후 바로 갚아도 되고, 재테크에 재능이 있다면 굴려서 수익을 낸 후 갚아도 된다.
> 중요한 건 해당 연도에 무조건 330만 원을 갚아야 한다.
8. 나머지 330만 원은 1년 만기 예금에 넣어 두었다가, 1년이 지나면 330만 원을 납부한다.
9. 보통 전세대출의 경우 매년 10% 정도 중도 상환 수수료 없이 일부 상환 가능하다.
결론적으로 300만 원에 대해 소득공제를 받게 되면, 소득세율 15% 구간 기준 49.5만 원 절세를 할 수 있게 된다.
세입자, 월세
대부분의 사람들이 월세의 경우 근로소득으로 다달이 충당하는 경우가 많은데, 월세 또한 전세와 마찬가지로 대출을 실행하는 편이 절세에 도움을 준다. 이것을 모르는 사람들이 더러 있는데 월세 보증금도 전세대출로 대출이 가능하고, 월세도 대출이 가능합니다. 전세와 월세를 동시에 신청이 가능하다는 이야기다.
월세의 경우 보통 세액공제만 챙기려고 하는데, 월세 보증금을 위해 전세대출을 실행하기 때문에 공제받을 수 있는 항목이 추가된다. 바로 전세대출 원리금 상환액 소득공제, 월세 세액 공제, 그리고 청약통장 납입액 소득공제이다.
세 가지 공제를 모두 받을 수 있다는 조건하에 소득공제 300만 원, 세액공제 90만 원을 받을 수 있습니다. 이렇게 되면 소득세율 15%를 기준으로 최대 139.5만 원까지 절세할 수 있다.
임대자, 1주택자
소득공제 혜택을 가장 많이 누릴 수 있는 것이 바로 1주택자이다. 물론 공시 가격 5억 미만 등 조건들이 있긴 하지만 해당 조건을 채울 경우 소득공제 혜택이 가장 크다. 본인 소유의 집에 대해 실거주하지 않고 임대를 줘도 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
바로 주택담보대출의 이자 전액을 소득공제받을 수 있는 것이다. 한도는 최대 1,800만원이며, 보금자리론으로 3.66억에 3% 대출을 받았을 경우 연 이자 1,080만원을 소득공제 받을 수 있다. 소득세율 기준 15%로 계산할 경우 연말 정산으로 178만 원 절세할 수 있다. 만약 소득세율을 24% 기준으로 잡는다면 무려 259만 원이 된다.
> 즉, 소득이 높을수록 공제 금액이 높아지게 된다.
2022년을 맞이해서 아직까지 연금저축, IRP을 가입하지 않은 분들은 2021년 연말정산 대상에는 포함되지 못하였지만, 2022년인 이번에는 가입해서 올해 연말정산분은 챙길 수 있으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.