부동산 경매 입찰방법 핵심 요약

부동산 경매 입찰방법 핵심 요약에 대해 말씀드리도록 하겠습니다. 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매로써 채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다.

이러한 절차에 따른 부동산 경매는 매우 조심스럽게 접근해야 할 부분들, 방법, 위험성 등 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 바랍니다.

부동산 경매

부동산 경매 장점과 단점에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

부동산 경매 장점

원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있어 다른 부동산 매입 수단에 대비하여 대출받기 매우 수월합니다. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 뿐아니라 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있습니다.

부동산 경매 단점

시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 하므로 시간적 소요가 매우 크며 입찰금, 세팅 등 비용도 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있습니다. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 하므로 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝습니다.

부동산 경매 구조

채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고하며 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다.

이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 그리고 나서 관할 법원을 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.

경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 하기 때문에 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다.

이는 장점이지만 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로를 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야합니다.

부동산 경매 입찰방법

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다.

이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.

추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있으니 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.

부동산 경매 비용

부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 그러나 경매는 약간 다른 점이 존재하여 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 

시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택 등은 낙찰도 노려볼 수 있습니다. 경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다.

입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많이 있어 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 바랍니다.

경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 머리에 남을수 있으며 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다면 부동산 경매는 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다.

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부동산 경매 위험성

부동산 경매는 본인이 낙찰받고 입금하기 전까지 그 부동산의 상태를 전혀 파악할 수 없으며 선 입금이 기본입니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다.

물론 낙찰금을 포기할 수 있으나 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 부동산 경매는 오로지 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다.

주식 대비 부동산의 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 본인 판단으로만 진행하기 때문에 매우 위험할 수도 있어 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다.

아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다. 부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생하므로 권리분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용을 파악 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다.

장기간 한다면 이것이 공부가 될수 있지만 단기간 한다면 시간과 비용만 낭비하게 되므로 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다.

부동산 경매 결론

부동산 경매는 많은 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기가 매우 어렵지만 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘하므로 과감하게 도전 할 필요성도 있다고 생각합니다.

세상에서 투자에 성공하는 길은 여러 가지가 있지만 고민없이, 어려움없이 가져다주는 결과물은 없을 것입니다. 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시고 수익을 창출하는데 매력이 있다고 느끼셨다면 도전해 볼 가치는 있다고 생각합니다. 감사합니다.

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